媒介契約

皆様こんにちは、(株)リブホームの坂田です。

皆様が不動産(家や土地）を売却する時の悩みにお答えする不動産屋社長のコラム第3回です。

まず最初に不動産屋さんに行ったときに売って下さいと依頼しますね、

その時に結ぶのが前回書きました、『専属専任媒介』・『専任媒介』・『一般媒介』等3種類の契約があると書きました。

ではこの3種類のメリット、デメリットを書きますね。

 

１、専属専任媒介契約

【　メリット　】

メリットはやはり、専属専任という言葉のように、私（不動産屋）はあなたの専属です。

あなたの物件は責任を持って売却します。

そのためには契約後レインズに物件を5日後に登録をします。

また、一週間置きには現状報告をします。（これは専属専任を受けた場合の不動産業者の義務）

だから、安心してお任せください。

そして普通その業者は売り出しに一生懸命になります。

なんといっても専属専任は、売主自らも買いたい人を紹介できません。

その不動産屋さんのみが、買いたい人や業者と交渉する権利があります。

その分頑張ります。というのは手数料の片手が確保されてますので。

 

ここで、手数料の片手？なんだ、腕相撲でもするのか？

これは業界の用語です。このことについては後で書きます。今回は聞き流してください。

 

【　デメリット　】

では、デメリットは、先ほども書きましたが

専属にすると売主さえも買主を紹介できません、

知り合いが買いたいといっても口を挟むことはできません。

あくまでも、その不動産屋さんを通してでないと取引はできません。

また、その不動産屋さんが真面目に仕事をしてくれればいいのですが、

一度契約をすると売主は他社に依頼が出来ませんのでその会社の意のままになります。

他社がお客様を紹介しても、只今、商談中ですと言って受け付けてくれない場合もあります。

 

なぜ？それは手数料が両手欲しいからです。またまた出ました。

両手！今度は片手ではない両手、ダンスでもしたいのか？聞き流してください。

そして両手(自社で買付を見つける）になるまで他社さんの紹介も受け付けません。

これって売主さんが知ったら怒りますよね。

でも先ほども言いましたが意のままですのでどうともなります。

本当の話？と思ってませんか？、以前、実際東京の大手不動産会社もやっていました。

国会にも取り上げられましたね。

それでレインズ登録、報告などの強化がなされました。

 

いいですか、再度書きます、

不動産は売りたい人買いたい人それを結びつけるのが不動産屋です、

そして買いたい人は、どの不動産屋さんからでも情報を入手して買うことが出来ます。

ですから、専属専任を受けた業者は必ず情報を公開して

全国の不動産屋さんに物件を知らしめなければなりません。

もちろん、元付業者も自ら買付を見つける努力を惜しんではいけません。

両手入りますから。

以上がデメリットです。

 

1社ゆえにその会社がどう動いてくれるかにかかっています。

本当に信頼のおける会社に依頼しないと3か月間ほったらかし

もしくは、再契約してしてさらに3ヶ月終いには1年間放置、

最後はとんでもない価格で売却ということになりかねません。

 

２、専任媒介

【　メリット　】

これは専属媒介とほぼ同じで、違いは売主も自ら売却先を見つける事が出来ます。

さらにレインズへの登録は1週間以内、お客様への報告は2週間毎になります。

先ほどの専属専任に比べると少しゆるいですね。

 

【　デメリット　】

両方ともかなりの拘束がありますので、3ヶ月の契約になります。

もう一度その会社にお願いする場合は、新たに3ヶ月の契約をしなければなりません。

 

３、一般媒介契約

これは、売主が複数の不動産会社に売却を依頼することが出来る契約です。

1社は大きい所、2社目は地元に強いところ、

3社目は知り合いで自分に信頼がおけそうな会社、など

何社でも売却を依頼することが出来ます。

ただ受託した会社には3ヶ月の期間やレインズへの登録、

2週間ごとの報告義務など有りません。

各社の姿勢にかかっています。

というのは専属や専任は手数料の片手が確実に入りますが、一般は保証されていません。

というのは、複数の会社の内1社が買い付けのお客様を見つけたとします。

その時点で他社の会社は売り出しが終わります。

不動産の場合は成果報酬が原則ですので、

その1社が成約すると他社には報酬が入りません。競争ですよね。

ですから、中にはとりあえず受けといて宣伝はそれほどかけない会社もあれば、

一生懸命宣伝し買付を取る会社など温度差があります。

 

【　メリット　】

メリットは複数の会社が売り出してくれるので、

買いたい人の目に留まる確率は高まります。

なかには任意でレインズに登録したり、

ポータルサイトに登録など積極的に動いてくれる会社もあります。（自社はこのタイプです）

 

私なりの結論

まず契約は自由ですのでじっくり選んでください。

でも下記の内容にご注意ください。

 

１、その会社の特徴を調べる

不動産会社にも賃貸が得意で売買が苦手な会社、

実は管理物件だけを扱って売買はほとんどやってない会社など

同じ○○不動産と看板は掛けていますが、中身が全然違った会社があります。

 

２、常に情報公開をまめにしている会社を選ぶ

不動産は一件ですね、ほかに同じ物件は有りません。

ですから、買いたいお客様が複数いらっしゃる場合はすぐに決まってしまいます。

常に新しい物件を載せ、売れた情報はすぐに流す。

といったまめな情報を発信している会社が、成約につながる確率か高いでしょう。

 

３、やはり信頼のおける人、会社ですね。

大手だから大丈夫と安心してはいけません。

先ほどの例もありますが、利益至上主義の会社は組織のために動きます。

営業の人もノルマありますからね。

ということで、最近はネットが拡充しています。

気になった不動産会社などのホームページをよく見て、

会社なりスタッフなりをあらかじめインプットしてから、

2，3社の会社に、メールなどで相談するのもいいと思います。

とにかくじっくりと自分に合った会社を選ぶことですね。

 

はい、今日はここまでです。

次回は『片手、両手』について書きます。いよいよ面白くなってきますよ。

不動産の事で困った事など有りましたら、不動産のトータルサポート会社(株)リブホームまで、お気軽にご連絡ください。

メール　info @live-home .co,jp

TEL 093-980-1063

24時間いつでも受け付けています。